Sobre imóveis menores do que informado pelo vendedor
Há pouco tempo atrás, esteve em meu escritório um senhor que estava indescritivelmente contrariado.
Ele estava vendendo sua casa. E, para isso, ele precisava de uma série de documentos do imóvel, entre eles a Matrícula.
Acontece
que, enquanto esperava na fila, ele ficou lendo o teor do documento com
o fim de se distrair. Foi quando percebeu que seu imóvel estava
registrado como se o lote tivesse o tamanho de 320 m², sendo que quando o
ele comprou, lhe foi informado que o lote tinha 350 m².
Indignado
com essa questão, solicitou que um amigo engenheiro fizesse a medição
do terreno. Não deu outra, o lote do imóvel realmente tinha 320 m². Ele
foi enganado pelo vendedor.
Me
inquerindo sobre a possibilidade de processar o rapaz que lhe vendeu o
imóvel, dei a ele a seguinte explicação, a qual passo a abortar nesse
pequeno texto.
A
oferta de imóveis em tamanhos inferiores ao que de fato eles tem é mais
comum do que pode parecer, principalmente quando se trata de venda
entre particulares, sem intermediação de corretor.
Sensível a essa questão, o Código Civil de 2002 trouxe em seu bojo o artigo 500 que trata sobre o tema no seguinte sentido:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”
Assim,
nesses casos, o comprador terá o vendedor que complementar a área do
imóvel vendido, entregando a metragem prometida. Acontece que isso,
quase em todas as vezes, é impossível. Como o vendedor irá complementar o
tamanho de um lote, sendo que o loteamento da gleba possui unidades
específicas, muitas vezes do mesmo tamanho, e, algumas vezes, atingindo o
limite mínimo exigido pelo plano diretor?
Essa impossibilidade é mais evidente ainda quando trata de área privativa de um apartamento ou imóveis em condomínio.
Logo,
resta ao comprador pedir o ressarcimento ou abatimento proporcional do
preço. Uma solução muito mais viável e simples para a questão,
calculando o valor do imóvel sob o metro quadrado.
Porém,
é importante mencionar que não é qualquer valor que direito ao
comprador de ser ressarcido ou receber o abatimento do preço do imóvel.
Muitas vezes o anunciante arredonda a metragem do imóvel para dar uma
estética melhor ao anúncio, como por exemplo dizer que um apartamento de
99,86 m² tem 100 m².
Nos
casos em que a diferença do valor ofertado para o valor real não for
superior a um vigésimo do tamanho de fato do imóvel, não restará direito
ao comprador de reclamar essa diferença. Logo, esse apartamento de 100
m² poderia ser ofertado como sendo de 95 ou 105 m². Claro, isso desde
que o comprador não comprove que não teria realizado o negócio se
soubesse do valor exato do imóvel.
Outra
exceção que desobriga o vendedor a ressarcir ou abater o valor do
imóvel é quando este for vendido como coisa certa e descriminada.
Por
exemplo, se alguém comprasse a casa em que o poeta Mario Quintana
passou toda sua infância, exclusivamente por esse fato, irrelevante será
a questão sobre a metragem do imóvel. Nesse caso, não há que se falar
nessa devolução de excesso, caso o imóvel tenha uma metragem inferior ao
ofertado.
Diferente
dos casos em que o oferta recai sobre apartamentos de um prédio que
acabou de ser lançado na região. Ainda que o comprador intencione
comprar a unidade 301, por exemplo, ela pode ser facilmente substituída
por outras, como 401 ou 501, destituindo dela a qualidade de única e
insubstituível. Logo, nesses casos, há sim a devolução de excesso quando
o imóvel for vendido com um tamanho menor do que o ofertado.
Entretanto,
esse direito não é eterno. Conforme determina o artigo 501 do Código
Civil, o comprador terá o prazo de 1 (um) ano após o ato do registro do
imóvel. Passando-se esse prazo, não restará nenhum direito de ser
ressarcido ou ter o abatimento no preço do imóvel.
O
registro do imóvel gera uma Matricula, o qual, por seu principio
basilar, dará à sociedade ciência sobre as características do imóvel.
Incoerente
seria, então, o comprador afirmar que não tinha conhecimento que foi
enganado a respeito do tamanho do imóvel. Se o documento gera presunção
perante toda a sociedade, por logico, gerará essa presunção também (e
principalmente) do dono do imóvel.
E infelizmente esse era o caso do senhor que veio ao meu escritório.
O
registro em seu nome havia sido realizado há mais de 8 anos. Logo, ele
não teria mais direito a ser ressarcido pela diferença da metragem do
imóvel.
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