Rescisão de Compra e Venda de Imóvel (Distrato) com Restituição de até 90% do valor pago

Um tipo de Ação recorrente em meu escritório é o chamado Distrato, onde o comprador de um imóvel na planta deseja rescindir o contrato de promessa de compra e venda e receber parte do valor pago a construtora pelo bem.

Para atingir esse objetivo, o comprador pode optar por um dos dois caminhos a serem escolhidos. Ele poderá solicitar esse Distrato pela via administrativa, diretamente com a construtora, ou poderá solicitar o Distrato pela via judicial.

Pela via administrativa, deverão ser respeitadas as regras do contrato, o qual, geralmente, reserva cláusulas que tratam da matéria de Rescisão ou Resolução do Contrato.

Acontece que, na grande maioria das vezes, o valor que a Construtora estipula para retenção sob o valor pago a ela é muito acima do determinado pelas jurisprudências do país.

Normalmente, os contratos de Promessa de Compra e Venda determinam que a construtora poderá reter, a título de indenização por despesas administrativas e tributárias, cerca de 50% do valor pago a ela. Alguns contratos estipulam valores maiores, outros menores, mas em geral é essa a porcentagem aplicada.

Entretanto, o STJ já decidiu que o valor a ser retido pelas construtoras deverá ser de 20 a 10% do que foi pago a ela. Fora desses valores, estará configurado a abusividade da cláusula. Esse entendimento vem sido seguido e respeitado pelos Tribunais de todo o país, sobretudo o próprio TJ de Goiás.

Outra artimanha utilizada pelas construtoras é estipular que a devolução será feita na quantia de 5 a 10% sob o valor DO CONTRATO. O que pega muitos compradores de surpresa, pois apenas se atentam aos números e não reparam sob o que eles incidem.

Cinco a dez por cento do valor do contrato, muitas vezes supera 70% do valor pago no imóvel, como frequentemente vejo em minhas Ações. O que configura novamente, claramente, a abusividade da cláusula.

Porém, para ter direito a essa restituição, esse Distrato terá de ser solicitado pela via judicial, através de um advogado especializado.

A medida judicial traz muitas outras vantagens se for comparada com a administrativa pois, a título de exemplo, um outro diferencial está na forma em que será realizada a restituição dos valores.

Normalmente o contrato de promessa de compra e venda determina que a restituição, no caso de Rescisão, será feita no mesmo número de parcelas em que o comprador se dispôs a fazer o pagamento pelo imóvel, o que chega a ser em 15 vezes, ou até mais. Já pela via judicial, além da restituição do valor muito superior ao estipulado em contrato, ela será feita em uma única parcela. Logo, os 90% sob o valor pago será devolvidos de uma única vez, corrigidos monetariamente.

Dessa forma, é muito mais vantajosa a via judicial para solicitar o Distrato na compra de um imóvel na planta. Entretanto, para ter esse direito, a doutrina e muitos julgados vêm entendendo que o Comprador deverá ter um bom motivo para motivar essa Rescisão, o que, normalmente, pode ser exemplificado em uma mudança de situação econômica, onde o Comprador esta passando por crises financeiras ou foi despedido do emprego que possuía na época da assinatura do contrato.

Importante mencionar que este tipo de Ação, apesar de ser comum, apresenta uma complexidade ímpar, pois entra não só dentro do âmbito do Direito Imobiliário, mas também do Direito das Obrigações e dos Contratos, logo, é de suma importância que se busque um advogado especialista em direito imobiliário para prestar uma assessoria eficiente neste tema, evitando a perda de tempo, dinheiro e esperanças. Quando trata-se de imóvel, toda medida pode ser a definitiva em uma vida.

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