Imóvel financiado pelo SFH e hipotecado não pode ser objeto de Usucapião
Imóvel financiado pelo SFH e hipotecado não pode ser objeto de Usucapião
A
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não é
possível reconhecer direito a usucapião de imóvel adquirido pelo Sistema
Financeiro de Habitação (SFH) e transferido por contrato de gaveta a
terceiros que tinham pleno conhecimento da existência de hipoteca.
Ao
votar pela rejeição de recurso interposto contra a Caixa Econômica
Federal (CEF), o ministro Villas Bôas Cueva, relator, afirmou que a
posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por ser
incompatível com o animus domini (ânimo de dono), em regra, não ampara o
pedido de usucapião.
O
imóvel, adquirido inicialmente mediante financiamento e hipotecado em
favor do Banco Meridional – que cedeu o crédito à CEF –, foi transferido
por contrato de gaveta. Posteriormente, a CEF adjudicou judicialmente o
imóvel. Os compradores chegaram a ajuizar ação contra a CEF na
tentativa de renegociar o débito do financiamento habitacional.
Finalidade social
Na
ação de usucapião, eles alegaram que, a partir da adjudicação do bem,
ocorrida havia mais de uma década, caberia à CEF tomar as providências
para requerê-lo, mas não o fez, vindo a se configurar a posse sem
contestação pelo prazo previsto em lei.
O
tribunal de origem negou o direito de usucapião, fundamentando sua
posição na posse precária, no caráter público do SFH e na finalidade
social do mútuo habitacional, que possibilita a aquisição de moradia a
baixo custo pela população.
Para
a corte local, “admitir que ocupantes de imóveis financiados por
programas habitacionais governamentais possam adquirir esses bens por
usucapião prejudica toda a coletividade que depende do retorno dos
recursos mutuados ao sistema”. O tribunal também não reconheceu ter
havido a posse pacífica.
Condição subjetiva
De
acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, a usucapião extraordinária
exige a comprovação simultânea de todos os elementos caracterizadores do
instituto, constantes do artigo 1.238 do Código Civil – especialmente o
animus domini, que é a condição subjetiva e abstrata que se refere à
intenção de ter a coisa como sua, exteriorizada por atos de verdadeiro
dono.
No
caso dos autos, o ministro entendeu que a posse não foi exercida com
animus domini, pois houve um contrato de gaveta para cessão dos direitos
e obrigações do contrato de financiamento. Ficou claro, segundo ele,
que os cessionários sabiam que o imóvel havia sido financiado e era
hipotecado, “ou seja, havia a ciência do potencial direito dominial de
outrem”.
“O
artigo 1.238 do CC exige como um dos requisitos da usucapião a
existência de posse própria (‘possuir como seu’), o que é incompatível
com a presente hipótese, em que a oneração do imóvel por hipoteca, desde
a data da aquisição da propriedade, implica a impossibilidade de se
entender presente a posse com ânimo de dono. De fato, a existência do
gravame sobre o imóvel em sua matrícula evidencia que os recorrentes
tinham ciência de que o bem serviu como garantia do crédito mutuado para
sua aquisição”, afirmou o relator.
De
acordo com o ministro Villas Bôas Cueva, reconhecer o direito à
usucapião nessas situações seria premiar o inadimplemento contratual com
a aquisição do bem.
Fonte: STJ
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