O direito de preferência no contrato de locação imobiliária

Em tempos de crise, é comum a decisão por adiar a compra de um imóvel e continuar morando de aluguel até a situação melhorar.

Acontece que, por muitas vezes, os inquilinos acabam se apaixonado pelo imóvel que aluga, tanto pela arquitetura da casa ou apartamento, quanto pela região e facilidades que esta proporciona.

Levando em consideração estes detalhes, alem do fato de o inquilino já ter estabelecido ali sua residência, incluindo aquela localidade em seus costumes, rotina e projetos, os quais são de difícil modificação, o legislador estabeleceu uma regra que beneficia o inquilino no caso de o locador querer vender o imóvel, trata-se do Direito de Preferência.

O Direito de Preferência encontra-se tipificado no artigo 27 da Lei do Inquilinato (8.245/91), o qual assim dispõe:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Logo, antes de oferecer o imóvel ao mercado, o locador deverá fazer a oferta ao inquilino, nas exatas mesmas condições, seja por meio de notificação judicial ou extrajudicial, como carta, email, mensagem e etc.

Feita a oferta ao inquilino, este tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso se silencie, se presumirá que a oferta não fora aceita, o que permitirá que o locador venda o imóvel para um terceiro sem se preocupar com qualquer sanção em decorrência deste fato.

Esta é uma medida que veio ajudar os dois lados da transação. Levando em consideração que a oferta será feita nos exatos mesmos termos tanto para o inquilino quanto para um terceiro, é muito mais provável que aquele aceite, uma vez que já conhece o imóvel e lá já se estabeleceu, o que evitará os desgastes de trocar de endereço.

Caso esta norma não seja respeitada, o inquilino poderá reclamar do alienante/locador as perdas e danos ou, depositando em juízo através de uma Ação Consignatória o preço exigido e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado.

Assim, se a transação já estivesse em nível avançado com um terceiro, este perderia o imóvel, dando-lhe direito de também exigir uma indenização do vendedor.

Entretanto, é mister mencionar que essas regras apenas são aplicadas nos casos em que o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel. Caso não esteja, não há que se falar em direito de preferência.

Outro detalhe importante é que o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Destarte, em conclusão, o inquilino que tenciona vender seu imóvel que encontra-se alugado, deverá o ofertar, primeiramente, ao inquilino, que terá 30 dias para manifestar o aceite. Após o prazo, o locador poderá vender o imóvel para um terceiro. Se a oferta não for feita ao inquilino, este terá o direito de pedir perdas e danos ao locador, ou comprar o imóvel com o depósito judicialmente do valor exigido, mesmo sem anuência do vendedor. Mas estas regras só valem para os contratos de locação que forem averbados no registro do imóvel.

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