A Importância da Certidão Cível na venda de um Imóvel

Já é praxe em todas as imobiliárias de respeito no país a exigência de uma série de documentos para intermediar a compra e venda de um imóvel, os quais são exigidos tanto no momento de pegar a opção de venda quanto na fase de assinatura do contrato.

Um destes documentos em especial sempre chamou a atenção das partes no negócio, razão pela qual sempre recebo em meu escritório esta indagação. Me refiro a importância da Certidão Cível. Qual a necessidade desta certidão? Por que devemos solicitá-la? Qual influencia ela terá no negócio jurídico? O que ela informa?

Você sabe a respostas destas perguntas? Então fique atento.

A Certidão Cível, ou Certidão Negativa do Distribuidor Cível, como alguns preferem chamar, apresenta informações relativas aos processos em tramite em que figuram em uma das partes a pessoa que esta sendo pesquisada.

Ela informa se há alguma execução em nome da pessoa, assim como cobranças, recuperações judiciais, inventários, interdições, enfim, qualquer processo em que o comprador ou o vendedor sejam partes.

Esta certidão é de extrema importância para o aperfeiçoamento da transação, uma vez que os bens da pessoa podem ser penhorados em um processo destes, e, caso este bem seja o imóvel objeto do negócio, o comprador poderá perde-lo, e o corretor ser responsabilizado por isso, tendo que pagar por perdas e danos que este comprador sofreu.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 592, inciso I, é bastante claro ao noticiar que os bens nos quais recaem direitos reais ou obrigações reipersecutória, serão executados, mesmo que eles tenham sido vendidos para outrem.

“Art. 592. Ficam sujeitos à execução os bens:

I - do sucessor a título singular, tratando-se de execução fundada em direito real ou obrigação reipersecutória;  

II - do sócio, nos termos da lei;

III - do devedor, quando em poder de terceiros;

IV - do cônjuge, nos casos em que os seus bens próprios, reservados ou de sua meação respondem pela dívida;”

Importante também não deixar de tecer considerações a respeito da Fraude à Execução, o qual encontra-se tipificada no artigo 593 do Código de Processo Civil, nos seguintes dizeres:

“Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:

I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real;

II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;

III - nos demais casos expressos em lei.”

Os incisos I e II merecem nossa total atenção.

O Inciso I informa com clareza que se aqueles bens que forem objeto de alguma Ação fundada em Direito Real (propriedade, superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese e concessões) forem vendidos no decorrer da Ação configurar-se-á Fraude à Execução.

Da mesma forma, o inciso II informa que caso o vendedor tenha alguma Ação tramitando contra ele, e o imóvel objeto do negócio seja o único bem disponível para quitar sua obrigação acionada juridicamente, a venda deste bem configurará Fraude à Execução.

Porém, é importante frisar que nessa segunda modalidade, apenas se a venda do imóvel reduzir o vendedor à insolvência é que irá configurar Fraude à Execução. Isso quer dizer que se ele tiver em seu nome outro bem de valor o bastante para quitar seu débito com a justiça, como um carro, outro imóvel, dinheiro em banco e etc, a venda do imóvel objeto da negociação não configurará a fraude.

Mas qual é a consequência de uma Fraude à Execução?

Bem, a resposta desta pergunta está no artigo 600, I do mesmo diploma, que assim dispõe:

“Art. 600.  Considera-se atentatório à dignidade da Justiça o ato do executado que:    

I - frauda a execução;   

[...]”

Logo, Fraude à Execução é um atentado à dignidade da Justiça.

Está ficando feio, não é? Mas não para por ai.

O artigo seguinte desta lei determina que aquele que atentarem contra a dignidade da justiça receberão uma multa fixada pelo juiz, em montante não superior a 20% (vinte por cento) do valor atualizado do débito em execução, sem prejuízo de outras sanções de natureza processual ou material, multa essa que reverterá em proveito do credor, exigível na própria execução. 

Ou seja, além de ter que pagar ao credor o valor determinado na sentença do processo, terá o montante de até 20% somada a dívida final. Logo, não é nem um pouco recomendada tal pratica, pois a penalidade será onde dói mais: no bolso!

Desta forma, em conclusão, a emissão e analise da Certidão Cível é de extrema importância, pois ela indicará se há ou não possibilidade do comprador do imóvel perder o bem que adquiriu, entre outras mazelas.

Por isso sempre digo, a fase de reunião dos documentos das partes e do imóvel deve ser procedida com muita cautela e rigor, pois qualquer desatenção ou falta de zelo poderá causar gigantescos problemas no futuro.

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