O direito de preferência no contrato de locação imobiliária
Em tempos de crise, é
comum a decisão por adiar a compra de um imóvel e continuar morando de aluguel
até a situação melhorar.
Acontece que, por muitas
vezes, os inquilinos acabam se apaixonado pelo imóvel que aluga, tanto pela
arquitetura da casa ou apartamento, quanto pela região e facilidades que esta
proporciona.
Levando em consideração
estes detalhes, alem do fato de o inquilino já ter estabelecido ali sua
residência, incluindo aquela localidade em seus costumes, rotina e projetos, os
quais são de difícil modificação, o legislador estabeleceu uma regra que
beneficia o inquilino no caso de o locador querer vender o imóvel, trata-se do
Direito de Preferência.
O Direito de Preferência
encontra-se tipificado no artigo 27 da Lei do Inquilinato (8.245/91), o qual
assim dispõe:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as
condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada
a documentação pertinente.”
Logo, antes de oferecer o
imóvel ao mercado, o locador deverá fazer a oferta ao inquilino, nas exatas
mesmas condições, seja por meio de notificação judicial ou extrajudicial, como
carta, email, mensagem e etc.
Feita a oferta ao
inquilino, este tem 30 (trinta) dias para se manifestar. Caso se silencie, se
presumirá que a oferta não fora aceita, o que permitirá que o locador venda o
imóvel para um terceiro sem se preocupar com qualquer sanção em decorrência
deste fato.
Esta é uma medida que veio
ajudar os dois lados da transação. Levando em consideração que a oferta será
feita nos exatos mesmos termos tanto para o inquilino quanto para um terceiro,
é muito mais provável que aquele aceite, uma vez que já conhece o imóvel e lá
já se estabeleceu, o que evitará os desgastes de trocar de endereço.
Caso esta norma não seja
respeitada, o inquilino poderá reclamar do alienante/locador as perdas e danos
ou, depositando em juízo através de uma Ação Consignatória o preço exigido e
demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado.
Assim, se a transação já
estivesse em nível avançado com um terceiro, este perderia o imóvel, dando-lhe
direito de também exigir uma indenização do vendedor.
Entretanto, é mister
mencionar que essas regras apenas são aplicadas nos casos em que o contrato de
locação estiver averbado na matrícula do imóvel. Caso não esteja, não há que se
falar em direito de preferência.
Outro detalhe importante é
que o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou
venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão,
fusão e incorporação.
Destarte, em conclusão, o
inquilino que tenciona vender seu imóvel que encontra-se alugado, deverá o
ofertar, primeiramente, ao inquilino, que terá 30 dias para manifestar o
aceite. Após o prazo, o locador poderá vender o imóvel para um terceiro. Se a
oferta não for feita ao inquilino, este terá o direito de pedir perdas e danos
ao locador, ou comprar o imóvel com o depósito judicialmente do valor exigido,
mesmo sem anuência do vendedor. Mas estas regras só valem para os contratos de
locação que forem averbados no registro do imóvel.
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