Alienação sem anuência de companheiro é válida se não há publicidade da união estável

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por decisão no REsp 1.424.275 em dezembro de 2014, decidiu que companheiro pode vender à vontade seus imóveis, sem anuência do par, caso a união estável não esteja averbada na matrícula do imóvel.

Então, caso os companheiros decidam que um deve dar anuência ao outro para alienar ou onerar imóvel de um deles (como ocorre com o cônjuge, em regra: art. 1.647 do Código Civil), devem promover a averbação da união estável na matrícula do imóvel, pois só assim haverá a necessária publicidade ao terceiro comprador ou credor (caso contrário, como eles iriam exigir essa anuência, se não sabiam da existência da união estável?).

Veja-se que o Conselho Nacional de Justiça publicou o Provimento n. 37/2014 regulamentando o registro da união estável no cartório do Registro Civil de Pessoas Naturais (RCPN) no seu Livro E. Mas esse registro é facultativo (art. 1º) e apenas produz efeitos perante os conviventes (art. 5º.). Em outras palavras, o registro apenas no RCPN não obriga um terceiro adquirente a exigir a anuência. O que obriga esse terceiro a exigir a anuência, segundo decidido pelo STJ, é a averbação da união estável na matrícula do imóvel, pois aí fica claro e impossível de o adquirente desconhecer essa informação. Isso porque para qualquer negociação de imóvel, deve ser consultada a sua matrícula (onde consta todo o histórico do imóvel com todas as informações sobre a sua situação jurídica: qual a sua descrição, proprietário, ônus e demais informações relevantes ao conhecimento de terceiros).

Na decisão acima mencionada, o STJ negou provimento ao recurso especial interposto por uma mulher que buscava anular a alienação feita pelo ex-companheiro, sem o seu conhecimento, de um imóvel adquirido durante o período em que o casal vivia em regime de união estável. A decisão foi unânime.

O casal conviveu entre abril de 1999 e dezembro de 2005. O apartamento, adquirido em 2003, serviu de residência à família até a separação. Após, foi alugado para complementação de renda. Tempos depois, ao tentar tomar posse do imóvel, a mulher foi informada pelo ex-companheiro de que o bem havia sido transferido a terceiros como pagamento de dívidas.

No recurso especial, foi alegada ofensa ao artigo 1.725 do Código Civil e aos artigos 2º e 5º da Lei 9.278/96. Os dispositivos disciplinam, essencialmente, a aplicação do regime da comunhão parcial de bens às relações patrimoniais decorrentes de união estável e a administração comum do patrimônio.

Terceiros de boa-fé

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, reconheceu que se a união estável não estiver averbada na matrícula do imóvel, o companheiro pode livremente alienar o bem sem exigência de anuência do companheiro, pois o terceiro comprador não é obrigado a saber da união estável.

Só estará obrigado a saber da união estável se houver a averbação na matrícula do imóvel. Isso porque para a caracterização da união estável não é necessário nenhum tipo de solenidade, nem de publicidade formal, a qual se presume conhecida de todos.

Já no casamento é diferente, pois esse é obrigatoriamente registrado no cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais – RCPN. Então para fazer uma escritura de compra e venda o alienante deve obrigatoriamente apresentar ao tabelião de notas uma certidão do RCPN. E nesta constará seu estado civil como casado, razão pela qual o terceiro saberá que está comprando o imóvel de uma pessoa casada, e saberá o regime de bens aplicável e eventuais restrições que ele tenha em sua capacidade civil ou legitimidade para a prática de negócios.

O estado civil de uma pessoa em união estável não é alterado. Ele continua solteiro, ou viúvo, ou divorciado, se assim o era no início da união estável.

“Não se pode descurar, naturalmente, o resguardo dos interesses de terceiros de boa-fé, já que o reconhecimento da necessidade de consentimento não pode perder de vista as peculiaridades da formação da união estável, que não requer formalidades especiais para sua constituição”, disse o relator.

A solução apontada pelo relator para evitar problemas como o do caso em julgamento é dar publicidade à união estável, assim como ocorre no casamento. “Tenho que os efeitos da inobservância da autorização conjugal em sede de união estável dependerão, para eventual anulação da alienação do imóvel que integra o patrimônio comum, da existência de uma prévia e ampla notoriedade dessa união estável”, disse Sanseverino.

“Mediante averbação, no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória de existência de união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento”, explicou.

No caso apreciado, diante da inexistência de qualquer registro de copropriedade, nem mesmo da união estável, o relator entendeu pela impossibilidade da invalidação do negócio, mas destacou que a autora poderá discutir em ação própria os prejuízos sofridos com a alienação do bem.

Fonte: http://4registro.com.br/site/companheiros-podem-alienar-imovel-particular-sem-anuencia-um-do-outro-caso-nao-tenham-averbado-a-uniao-estavel-na-matricula/
advocaciaimobiliariagoias.org