O Que Pode ou Não Ser Exigido no Contrato de Aluguel
Quem
procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras
invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de
imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o
negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos
também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam
cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais
frágil possível.
Para
não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado,
saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem
pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:
1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?
Não.
Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia.
Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o
seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou
fundo de investimento. De acordo com o advogado José Alfredo Lion,
especialista em direito imobiliário e do consumidor, caso a garantia
escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.
2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?
Sim.
Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só
vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é
que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao
devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de
poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.
José
Alfredo Lion relata já ter visto casos em que o proprietário não
depositou na poupança e não devolveu o valor da caução ao final do
contrato, ou o devolveu sem correção. Se isso ocorrer, o inquilino pode
entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir
indenização por danos morais, diz o advogado.
“Há
proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o
inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É
permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode
obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve
receber seu dinheiro de volta”, explica.
3. O seguro-fiança pode ser parcelado?
Sim,
mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer
seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais
protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não
apenas três. “É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o
dinheiro de volta no final”, diz Lion. Porém, a possibilidade de
parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar
uma grande quantia de uma vez.
4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?
Sim.
Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não
domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não
existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na
mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio
de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu
fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso
para o credor caso a fiança precise ser executada.
Esse
é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e
procuram imóvel para alugar. É o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos,
que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e há um ano e meio
procura imóvel para alugar, enquanto mora com o irmão. “Como é possível
eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha família somos daqui?”,
questiona.
5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?
Não
existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa
intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o
candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não
pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.
“Um
contrato de locação teoricamente é a vontade de ambas as partes. Com
uma restrição tão grande à garantia, a imobiliária e o proprietário
também perdem a chance de ter bons inquilinos”, observa Lion.
6.
Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda
assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?
Sim.
Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em
separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa
concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e
não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse
cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código
Civil.
No
entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que
dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é
herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.
“Essa
concordância pode ser dispensada, mas é uma briga jurídica”, diz o José
Alfredo Lion, que relata já ter conseguido a dispensa da assinatura de
um cônjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja
casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os
tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que,
portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens
comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”,
relata.
7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?
Sim.
Segundo Lion, não há impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda
que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para
arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus
extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos
não são mais altos que os rendimentos.
8.
O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu
CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?
Sim.
“Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que
proíba a prática”, explica José Alfredo Lion. Por outro lado, o
inquilino é a parte mais fraca, e a imobiliária pode se recusar a
retirar a cláusula, sob pena de não alugar o imóvel para aquele
candidato. O locatário pode acabar aceitando essa condição contra a sua
vontade, só para não perder o imóvel.
“Esta
ou qualquer outra cláusula que o locatário tenha ‘engolido’ pode ser
questionada posteriormente na Justiça”, garante Lion, que explica que o
inquilino pode alegar que teve de aceitá-las por adesão para conseguir
alugar o imóvel. “O inquilino precisa de um teto, é lei de
sobrevivência. Aceita agora e questiona depois”, completa.
9. Pode haver multas estipuladas no contrato?
Sim.
As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento
do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por
parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.
Essas
multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa
por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até
três meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser
questionada.
Se
o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a
Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um
terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e
assim por diante.
O
locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de
terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário
pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.
10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?
Não.
Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais
que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O
problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque
quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber
sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.
“Mas
se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o
proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é
possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos”,
explica José Alfredo Lion.
11.
Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com
poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no
contrato?
O
mais correto é que sim. José Alfredo Lion entende que no contrato devem
vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai
assinar em seu lugar. “Senão é falsidade ideológica”, alega.
O
consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica
que o procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no
contrato, devendo, portanto, ser identificado.
Ele
acrescenta ainda que, apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a
administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu
representante assina pelo proprietário, explicitando apenas que este é
representado por procuração, pela sigla “p.p.”. Em seguida, a
administradora anexa a procuração ao contrato. “Esse procedimento tem
validade, mas ainda pode gerar discussões”, diz Strotbek.
Assim,
o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do
procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma:
“proprietário(a) (nome e CPF do proprietário), representado por seu
bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)”.
Sendo
o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu
representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de
seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é
necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.
“Caso
haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato
social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia
assinar pela empresa”, esclarece Alex Strotbek.
12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?
Por
lei, não, mas é fortemente aconselhável. “É meramente uma questão de
segurança”, diz Strotbek. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali
descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as
assinaturas ocorreram naquela data.
13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?
Por
lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o
inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. Para Strotbek, é
uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser
representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no
caso de a empresa assinar por ele.
Fonte:
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/o-que-pode-ou-nao-ser-exigido-no-contrato-de-aluguel
Mais informações em:
Comentários
Postar um comentário