A Importância da Certidão Cível na venda de um Imóvel
Já
é praxe em todas as imobiliárias de respeito no país a exigência de uma
série de documentos para intermediar a compra e venda de um imóvel, os
quais são exigidos tanto no momento de pegar a opção de venda quanto na
fase de assinatura do contrato.
Um
destes documentos em especial sempre chamou a atenção das partes no
negócio, razão pela qual sempre recebo em meu escritório esta indagação.
Me refiro a importância da Certidão Cível. Qual a necessidade desta
certidão? Por que devemos solicitá-la? Qual influencia ela terá no
negócio jurídico? O que ela informa?
Você sabe a respostas destas perguntas? Então fique atento.
A
Certidão Cível, ou Certidão Negativa do Distribuidor Cível, como alguns
preferem chamar, apresenta informações relativas aos processos em
tramite em que figuram em uma das partes a pessoa que esta sendo
pesquisada.
Ela
informa se há alguma execução em nome da pessoa, assim como cobranças,
recuperações judiciais, inventários, interdições, enfim, qualquer
processo em que o comprador ou o vendedor sejam partes.
Esta
certidão é de extrema importância para o aperfeiçoamento da transação,
uma vez que os bens da pessoa podem ser penhorados em um processo
destes, e, caso este bem seja o imóvel objeto do negócio, o comprador
poderá perde-lo, e o corretor ser responsabilizado por isso, tendo que
pagar por perdas e danos que este comprador sofreu.
O
Código de Processo Civil, em seu artigo 592, inciso I, é bastante claro
ao noticiar que os bens nos quais recaem direitos reais ou obrigações
reipersecutória, serão executados, mesmo que eles tenham sido vendidos
para outrem.
“Art. 592. Ficam sujeitos à execução os bens:I - do sucessor a título singular, tratando-se de execução fundada em direito real ou obrigação reipersecutória;II - do sócio, nos termos da lei;III - do devedor, quando em poder de terceiros;IV - do cônjuge, nos casos em que os seus bens próprios, reservados ou de sua meação respondem pela dívida;”
Importante
também não deixar de tecer considerações a respeito da Fraude à
Execução, o qual encontra-se tipificada no artigo 593 do Código de
Processo Civil, nos seguintes dizeres:
“Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real;II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;III - nos demais casos expressos em lei.”
Os incisos I e II merecem nossa total atenção.
O
Inciso I informa com clareza que se aqueles bens que forem objeto de
alguma Ação fundada em Direito Real (propriedade, superfície, servidão,
usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel,
penhor, hipoteca, anticrese e concessões) forem vendidos no decorrer da
Ação configurar-se-á Fraude à Execução.
Da
mesma forma, o inciso II informa que caso o vendedor tenha alguma Ação
tramitando contra ele, e o imóvel objeto do negócio seja o único bem
disponível para quitar sua obrigação acionada juridicamente, a venda
deste bem configurará Fraude à Execução.
Porém,
é importante frisar que nessa segunda modalidade, apenas se a venda do
imóvel reduzir o vendedor à insolvência é que irá configurar Fraude à
Execução. Isso quer dizer que se ele tiver em seu nome outro bem de
valor o bastante para quitar seu débito com a justiça, como um carro,
outro imóvel, dinheiro em banco e etc, a venda do imóvel objeto da
negociação não configurará a fraude.
Mas qual é a consequência de uma Fraude à Execução?
Bem, a resposta desta pergunta está no artigo 600, I do mesmo diploma, que assim dispõe:
“Art. 600. Considera-se atentatório à dignidade da Justiça o ato do executado que:I - frauda a execução;[...]”
Logo, Fraude à Execução é um atentado à dignidade da Justiça.
Está ficando feio, não é? Mas não para por ai.
O
artigo seguinte desta lei determina que aquele que atentarem contra a
dignidade da justiça receberão uma multa fixada pelo juiz, em montante
não superior a 20% (vinte por cento) do valor atualizado do débito em
execução, sem prejuízo de outras sanções de natureza processual ou
material, multa essa que reverterá em proveito do credor, exigível na
própria execução.
Ou
seja, além de ter que pagar ao credor o valor determinado na sentença
do processo, terá o montante de até 20% somada a dívida final. Logo, não
é nem um pouco recomendada tal pratica, pois a penalidade será onde dói
mais: no bolso!
Desta
forma, em conclusão, a emissão e analise da Certidão Cível é de extrema
importância, pois ela indicará se há ou não possibilidade do comprador
do imóvel perder o bem que adquiriu, entre outras mazelas.
Por
isso sempre digo, a fase de reunião dos documentos das partes e do
imóvel deve ser procedida com muita cautela e rigor, pois qualquer
desatenção ou falta de zelo poderá causar gigantescos problemas no
futuro.
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