Registro em Cartório afasta presunção de Boa-Fé do Comprador de imóvel hipotecado
Para
caracterizar a boa-fé na compra de uma coisa, a ignorância quanto ao
vício que impedia essa aquisição não pode resultar de postura passiva ou
inocente. De acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ), o possuidor deve se cercar das cautelas mínimas
necessárias para verificar se sua posse não interfere no direito de
terceiro.
Esse
foi o teor do voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino em recurso
que desobrigou uma incorporadora do pagamento de indenizações por
benfeitorias em imóvel que estava hipotecado em seu favor. A posição do
ministro foi seguida por unanimidade na Turma.
No
caso, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) concluiu que as
benfeitorias no imóvel objeto de execução hipotecária deveriam ser
indenizadas, uma vez que não ficou comprovado que a posse do autor da
ação indenizatória era de má-fé. Não haveria provas de que, antes de
realizar as benfeitorias, o autor tivesse ciência da hipoteca.
Para
o tribunal estadual, a posse de boa-fé é presumida, enquanto a de má-fé
deve ser comprovada. “Não havendo tal prova nos autos, cabe ao
possuidor o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no
imóvel”, declarou o TJMG.
A
empresa recorreu ao STJ. O ministro Sanseverino, ao examinar os fatos
tal como reconhecidos pelo tribunal de origem, explicou que não se
configura boa-fé quando as circunstâncias indicam que o possuidor,
embora não soubesse do vício que impedia a aquisição da coisa, dele
poderia ter tido conhecimento se agisse com um mínimo de diligência.
Negligência
O
ministro relator destacou que o registro imobiliário é elemento básico
para a verificação da boa-fé. Na hipótese do recurso, o imóvel
adquirido, por ter sido objeto de contrato de financiamento pelo Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), estava hipotecado, o que poderia ser
facilmente verificado junto ao registro imobiliário. A aquisição se deu
em 1995, quase dois anos depois do ajuizamento da ação de execução
hipotecária.
“Desde
que tomou posse do imóvel, o autor sabia – ou deveria saber – que sobre
ele recaía hipoteca, a garantir contrato de financiamento que não
estava sendo cumprido. Portanto, ainda que não lhe seja exigível o
conhecimento, à época da aquisição do bem, da propositura da execução
hipotecária, é razoável exigir que soubesse da existência de gravame –
porque registrado – e do inadimplemento contratual por parte do
cedente”, afirmou o relator.
Para
o ministro, o desconhecimento desses fatos é conduta negligente por
parte do adquirente, o que afasta a presunção de boa-fé. E, não havendo
boa-fé, “não devem ser indenizadas as benfeitorias úteis alegadamente
realizadas no imóvel, tampouco podem ser levantadas as voluptuárias [que
não ampliam a utilidade do bem nem são realizadas por necessidade],
ficando seu direito restrito ao ressarcimento das benfeitorias
necessárias”, conforme estabelece o artigo 1.220 do Código Civil.
Fonte: STJ
Para mais
informações, acesse: advocaciaimobiliariagoias.org
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