Inquilino Preterido na Venda do Imóvel Pode Pedir Reparação Mesmo Sem Contrato Averbado
A
averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário
não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar
indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de
preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado
pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar
recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter
sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de
processamento de sucata.
O
terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual
funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima
processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse
na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a
obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a
fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer
seu direito de preferência na compra do imóvel.
Em
ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a
fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos,
perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que
implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido
preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas
benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e
a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos
desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de
compra.
O
pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira
instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o
tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais
prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o
contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis.
“O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto
indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.
Averbação
A
ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição
no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é
imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o
artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o
locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar
reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação
compulsória do imóvel.
Só
neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador
poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais
despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de
seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o
contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da
alienação junto à matrícula do imóvel”.
De
acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato
locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do
locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o
direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver
para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole
reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o
inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos,
pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos
meramente obrigacionais”.
Fonte: Lexuniversal
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