Construções e plantações em terreno alheio: o que presume a lei?
No Direito Imobiliário, uma das questões mais delicadas envolve a identificação de quem é o verdadeiro responsável por uma construção ou plantação feita em determinado terreno. Em muitas situações práticas, surgem dúvidas: quem construiu aquela casa? Quem plantou aquelas árvores? A edificação foi feita pelo dono do terreno ou por terceiros?
Para responder a essa dúvida, o Código Civil nos oferece uma regra clara no art. 1.253, que trata da presunção sobre a autoria e o custo das construções e plantações. A norma é simples, mas tem grande relevância jurídica, especialmente quando surgem disputas sobre a posse ou a propriedade de um imóvel.
Vamos entender o que diz a lei, como aplicar essa regra na prática e quais são as consequências jurídicas da presunção legal prevista no artigo.
O que diz o art. 1.253 do Código Civil?
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Essa regra parece simples, mas carrega consigo uma presunção importante, com efeitos diretos sobre o direito de propriedade, ações possessórias, regularização fundiária e até mesmo disputas familiares e sucessórias.
O que é presunção legal?
Presunção é uma dedução que a lei faz com base em uma situação aparente. No caso do art. 1.253, a lei presume que quem é dono do terreno também é o responsável pelas benfeitorias feitas nele — sejam elas construções, plantações ou outras melhorias.
Essa presunção é relativa, ou seja, pode ser contestada com prova em contrário. Mas, até que isso aconteça, a regra se mantém: construiu ou plantou, presume-se que foi o dono do terreno.
Para que serve essa regra?
O artigo tem como principal objetivo garantir segurança jurídica nas relações envolvendo a posse e a propriedade de imóveis.
Imagine o seguinte: alguém entra em uma área rural e verifica que há plantações de café. Quem é o responsável por aquela lavoura? A resposta inicial da lei é clara: presume-se que foi o proprietário do terreno, salvo prova de que outra pessoa tenha plantado, com ou sem autorização.
O mesmo vale para construções urbanas. Se um imóvel possui uma edificação, presume-se que ela foi erguida pelo dono da matrícula, a não ser que alguém comprove que construiu por conta própria ou que pagou por aquela obra.
A importância dessa presunção nas disputas judiciais
Na prática, esse artigo tem aplicação em diversas ações judiciais, como:
Ações possessórias (reintegração, manutenção ou interdito proibitório);
Ações de usucapião;
Ações reivindicatórias;
Inventários e partilhas;
Ações de indenização por benfeitorias.
Por exemplo, se um ocupante alega que construiu uma casa em terreno alheio, com recursos próprios, ele terá o ônus de provar essa alegação. Enquanto isso não for comprovado, a lei presume que a construção pertence ao dono do terreno.
Como se faz a prova em contrário?
Para afastar a presunção do art. 1.253, é necessário apresentar provas concretas de que a construção ou a plantação foi feita por outra pessoa, e não pelo proprietário do terreno.
Essa prova pode ser feita por:
Contratos escritos (comodato, arrendamento, parceria rural);
Comprovantes de compra de materiais de construção em nome do ocupante;
Notas fiscais de insumos agrícolas;
Testemunhas que acompanharam a obra ou a lavoura;
Fotografias, vídeos, mensagens ou e-mails;
Perícias técnicas.
Se essa prova for aceita pelo juiz, a presunção legal cai, e o responsável pela benfeitoria passa a ser reconhecido como seu autor legítimo, com todos os efeitos jurídicos decorrentes disso.
Exemplo prático
Vamos imaginar o seguinte caso: João ocupa um terreno de propriedade de Maria, mas sem autorização formal. Durante cinco anos, João constrói uma casa, planta árvores frutíferas e instala uma horta. Um dia, Maria entra com ação de reintegração de posse. João se defende alegando que investiu na área e que não pode ser retirado sem indenização.
Neste cenário:
A construção e a plantação presumem-se feitas por Maria, a proprietária;
João precisará comprovar que ele realizou as benfeitorias, à sua custa, e sem oposição da dona;
Se conseguir provar, poderá ter direito à indenização pelas melhorias realizadas, conforme o art. 1.255 e seguintes do Código Civil;
Se não conseguir, tudo será considerado como pertencente à dona do terreno.
Relação com outros dispositivos do Código Civil
O art. 1.253 deve ser interpretado em conjunto com outros dispositivos, como:
Art. 1.255: trata da acessão e das construções em terreno alheio;
Art. 1.258: aborda a possibilidade de aquisição da propriedade por acessão;
Art. 1.210: sobre o direito de posse;
Art. 1.196: define possuidor como aquele que exerce de forma plena ou parcial os poderes inerentes à propriedade.
Esses dispositivos dialogam com o art. 1.253 ao disciplinar as consequências jurídicas da construção ou plantação em imóvel alheio.
Conclusão: atenção ao que está no terreno — e a quem fez
O art. 1.253 do Código Civil oferece uma regra clara: toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário. Essa presunção vale como ponto de partida em qualquer análise sobre a origem das benfeitorias existentes em um imóvel.
Na prática, isso evita fraudes, disputas infundadas e garante maior estabilidade às relações imobiliárias. Contudo, como toda presunção relativa, ela pode ser afastada mediante prova suficiente em sentido contrário.
Para quem constrói ou planta em terreno que não é seu, ou que está em nome de terceiros, é essencial formalizar a situação por escrito, guardar documentos, e buscar regularizar a posse ou a propriedade — inclusive por meio de ações específicas, como a usucapião.
Já o proprietário deve monitorar o uso de seu terreno e, caso identifique ocupações ou construções não autorizadas, agir prontamente para resguardar seus direitos, evitando a consolidação da posse por terceiros.
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Até a próxima leitura!
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